На популярных интернет-площадках по продаже недвижимости в Крыму можно встретить множество объявлений о реализации земельных участков сельскохозяйственного назначения по привлекательной цене — около 1 миллиона рублей за гектар. Продавцы активно предлагают комплексные услуги: от межевания территории и строительства дома до подведения коммуникаций и оформления прописки. В качестве доказательства серьёзности намерений они часто демонстрируют уже возведённые объекты на соседних участках, которые находятся в процессе получения документов.
Идея приобрести большой участок земли в живописном крымском регионе — будь то целый гектар или несколько соток — кажется многим заманчивой. Особенный интерес у покупателей может вызвать федеральный закон № 299-ФЗ, вступивший в силу 1 марта 2022 года, который разрешает фермерам строить жилые дома на землях сельхозназначения. Однако в этом законе есть важное ограничение: площадь застройки не должна превышать 0,25% от общей территории участка, при этом уменьшать исходную площадь надела запрещено.
Правовые ловушки и региональные ограничения
Недобросовестные продавцы могут воспользоваться юридической неграмотностью покупателей, предлагая небольшие участки, искусственно выделенные из более крупных массивов. Такой «подвох» сложно заметить, особенно если рядом уже стоят готовые дома. Ключевое внимание при проверке предложения нужно уделять данным из выписки ЕГРН: категории земли и её целевому назначению.
Важно понимать, что участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на полевых землях, относящихся к категории сельхозназначения, не предназначены для строительства капитального жилья. Это особенно актуально для небольших участков, где дом, занимающий 0,25% площади, будет выглядеть более чем странно.
Отдельную сложность создаёт положение федерального закона, позволяющее регионам самостоятельно ограничивать такое строительство. В Республике Крым это право реализовано через Закон №278-ЗРК/2022 от 22 апреля 2022 года, который фактически запрещает возведение жилых домов на землях сельхозназначения на территории всех муниципальных образований региона.
Особенности Севастополя и поиск альтернатив
В Севастополе, который является отдельным субъектом Федерации, ситуация схожая. Здесь часто предлагаются участки площадью до 10 соток, а покупателей уверяют в лёгкости смены целевого назначения земли. Однако в городе до сих пор не приняты Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а действующий местный закон № 46-ЗС от 25.07.2014 прямо запрещает выделение участков площадью менее 1 гектара из земель, предназначенных для сельского хозяйства.
В связи с этими ограничениями потенциальным покупателям стоит рассмотреть другие регионы России, где подобные запреты на строительство могут отсутствовать. Приобретение гектара сельхозземли в таком субъекте позволило бы реализовать мечту о собственном доме (на разрешённые 0,25% площади) в окружении, например, фруктового сада.
Если вам известны регионы с благоприятными условиями для таких проектов, поделитесь этой информацией в комментариях.
#земля #Крым #севастополь
Больше интересных статей здесь: Строим.
Источник статьи: Крымские гектары! Осторожно!.