Всем привет!
Важно понимать, что законодательство строго ограничивает перечень документов, которые вправе готовить кадастровый инженер. К ним относятся технический план, межевой план, акт обследования и схема описания границ (например, для зон с особыми условиями использования территории). Заключение о капитальности или некапитальности объекта в этот список не входит.
Тем не менее, на практике запросы на составление таких заключений поступают кадастровым инженерам регулярно. В этой статье я разберу, как формально составляется такой документ, основываясь на своём шестилетнем опыте.
Цель материала — показать, почему подобные заключения не имеют юридической силы и почему не стоит требовать их от специалиста по кадастру. Для наглядности я приведу пример из практики, где мы не смогли однозначно подтвердить некапитальность строения из-за его конструктивных особенностей, что привело к недовольству заказчика, ожидавшего иного результата.
Выезд на объект: субъективная оценка вместо экспертизы
Многие ошибочно полагают, что кадастровый инженер проводит полноценное техническое обследование: инструментальные замеры, шурфирование фундаментов, лабораторный анализ материалов. Это не так. У кадастрового инженера нет ни полномочий, ни специальных допусков для таких работ, если только он не совмещает профессию с деятельностью проектировщика или геолога.
Максимум, что может сделать инженер, — это визуальный осмотр объекта и его фотографирование. Выводы при этом носят субъективный характер.
Формальное введение: стандартные пункты
Типичное заключение начинается с описания формальных моментов:
- Сведения о заказчике работ;
- Информация о подрядчике (кадастровом инженере);
- Основание для проведения работ (договор);
- Перечень использованных материалов и нормативно-правовых актов.
Мотивировочная часть: ссылки и трактовки
В этом разделе обычно приводятся стандартные формулировки, кочующие из одного заключения в другое. Их суть сводится к следующему:
- Факт проведения натурного обследования;
- Ссылки на разъяснения Минэкономразвития (МЭР) о том, что кадастровый инженер определяет капитальность объекта в рамках кадастровых работ;
- Упоминание статей Гражданского кодекса, разграничивающих объекты капитального строительства и некапитальные объекты.
Письма МЭР действительно содержат подобные формулировки, но их смысл часто искажается. Они не дают кадастровому инженеру права на коммерческое составление экспертных заключений для последующего использования в Росреестре.
Реальный смысл нормы заключается в следующем:
- Заказчик обращается к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ.
- Инженер выезжает на объект для измерений.
- Если инженер субъективно приходит к выводу, что объект не является капитальным, он имеет право отказаться от работ.
- В этом случае инженер может в одностороннем порядке расторгнуть договор без каких-либо санкций.
Вот истинная цель данной нормы, а не составление платных заключений.
Правовая оценка: анализ документации
Этот раздел также строится по шаблону. В нём последовательно рассматриваются вопросы:
- Наличие разрешительной документации на строительство (разрешение, уведомление)?
- Существует ли проектная документация на объект?
- Присутствует ли акт ввода в эксплуатацию или технической приёмки?
- Разрешено ли правилами землепользования и застройки возведение объектов такого типа на данном участке?
Как правило, на все эти вопросы ответ отрицательный, что формально может указывать на некапитальность.
Конструктивная оценка: взгляд инженера
Поскольку мы всё же инженеры, оценим конструктивные особенности объекта.
- 1. Фундаменты
Это главная сложность. Если нет доступа к подземной части (нет подвала), то без проведения шурфирования определить наличие и тип фундамента невозможно в принципе.
- 2. Материалы стен
Согласно критериям, стены должны быть сборно-разборными, то есть объект можно разобрать и перенести.
Обратите внимание: Перила - самостоятельный артобъект сада хост на склоне.
Например, кирпичная кладка, как в рассмотренном нами случае, не позволяет этого сделать без серьёзных повреждений, что говорит в пользу капитальности.- 3. Подключение к инженерным сетям
Согласно разъяснениям, наличие стационарных подключений (электричество, вода) считается признаком капитального объекта. Однако этот критерий спорный. Например, временное подключение к электроснабжению от соседнего здания не делает объект капитальным, так как такое подключение легко демонтировать. Тем не менее, формально этот фактор учитывается.
Формулировка вывода и приложения
В заключительной части кратко резюмируются все проведённые действия и анализ. В нашем примере мы не смогли признать объект некапитальным, в основном из-за материала стен (кирпича). Заказчику было предложено провести обследование фундаментов, но он отказался, настаивая на их отсутствии, вероятно, преследуя цели списания объекта с баланса. Наши профессиональные оценки и цели заказчика в этом случае не совпали.
Ключевые выводы
- Кадастровый инженер не уполномочен готовить юридически значимые заключения о капитальности. Такая бумага не имеет силы для Росреестра или суда. Это всё равно что попросить случайного прохожего составить экспертное заключение.
- Полноценное техническое обследование с инструментальными методами имеет право проводить только проектная организация, обладающая специальными допусками СРО.
- Формальное «заключение» о некапитальности, которое иногда составляют кадастровые инженеры, по сути, может написать любой грамотный человек, знакомый с шаблоном. Оно отражает лишь субъективное мнение, а не результаты экспертизы.
Возможно, Вам могут быть интересны статьи по данной теме:
Заключение кадастрового инженера: бред или нужная бумага?Живой разум9 сентября 2021
Исповедь кадастрового инженера...Живой разум27 октября 2020
Рекомендации инженера: как уберечься от обмана инженера при межевании...Живой разум11 ноября 2020
Рекомендации инженера: как уберечься от обмана инженера при регистрации дома...Живой разум12 ноября 2020
Если кадастровый инженер ответит на эти вопросы, то его стоит выбрать...Живой разум13 ноября 2020
#кадастр #кадастровый инженер #росреестр #недвижимость #право #законы #дом #участок #сад и дача #садоводство
Больше интересных статей здесь: Дача.
Источник статьи: Составляем заключение на некапитальный объект как кадастровый инженер.